负债总计
55,869.88
55,869.52
0.36
0.00)24
净资产
3,266.57
18,547.60
21,814.17
667.80
（二）对评估结论的说明：
1、根据《资产评估委托合同》约定“本次土地价值以河南省信邦土地评估有限公
司估值为基准”。评估人员对取得的河南省信邦土地评估有限公司于2018年5月11日
出具的《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇龙泉街中段南侧[许昌县国用
（2013）字第0006205号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第023号）评估结果29,308.37万元、《许昌明锦置业有限公司名
下位于许昌县尚集镇莲苑路南段东侧[许昌县国用（2013）字第0006206号]宗地股权转
让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信邦土估[2018]（估）字第024号）28,291.21
万元和《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇聚贤街中段北侧[许昌县国用
（2013）字第0006207号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第025号）评估结果8,513.52万元土地估价报告进行分析判断，
认为土地估价报告所载明的资产类型一致、估价目的一致、评估结果基本合理，故本次
引用土地估价报告结论作为本次土地使用权评估值。
2、以下内容是土地估价报告中使用限制条件，提请报告使用者关注：
2.1、估价对象的实际开发程度为宗地外“六通”（即通路、通电、供水、排水、通
讯及通燃气）和宗地内“场地平整”。考虑到宗地内基础设施开发费用一般计算在建筑
物开发费用内，本次评估所设定的开发程度不含宗地内基础设施费用。
2.2、土地估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，
若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等
影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
2.3、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或
管理部门）核发的《国有土地使用证》（或《权证》）为准。
3、根据《国有建设用地使用权出让合同保障性住房建设用地约定附件》划拨保障
性住房用地11088平方米，账面价值330.00万元，本次按账面值保留。
评估报告使用者应充分考虑评估报告中描述的评估报告成立的前提、假设条
件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响。
本评估报告仅供委托人及评估报告中列示的其他使用者为本次评估目的参考使用。
除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字资产评估师同意，
评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
本评估结论使用有效期为一年，即自评估基准日2018年3月31日起至2019年3
月30日止。超过一年，需重新进行评估。
重要提示：以上内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当阅读评估报告。
河南神火光明开发有限公司拟转让其持有的
许昌明锦置业有限公司股权涉及的该公司
股东全部权益价值
评估报告
亚评报字【2018】105号
河南神火光明开发有限公司：
北京亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则，采用资产基础法，实施了必要的评估程序，对河南神火光明开发有限公
司拟股权转让所涉及的许昌明锦置业有限公司股东全部权益价值在评估基准日2018年
3月31日的市场价值进行了评估。我们的评估是在委托人及相关当事方提供评估所需资
料真实、合法、完整、有效的前提下，以我们现有的专业经验、技术水平和能力所做出
的一种专业性估值意见。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准
日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要
的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和相
关当事方的责任。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用者概况
（一）委托人：
1、企业名称：河南神火光明开发有限公司（简称“神火光明”）
2、注册地址：永城市产业集聚区
3、法定代表人：石洪新
4、注册资本：贰仟万圆整
5、公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
6、成立时间：2003年12月16日
7、统一社会信用代码：914114817258290433
8、经营范围：开发，建筑材料销售（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动。
（二）被评估单位：许昌明锦置业有限公司（以下简称“明锦置业”）
1、企业名称：许昌明锦置业有限公司（以下简称“明锦置业”）
2、注册地址：许昌市建安区新元大道（兴业大厦9楼北侧9070房间）
3、法定代表人：赵颖
4、注册资本：壹仟陆佰万圆整
5、公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
6、成立时间：2012年12月27日
7、统一社会信用代码：91411023060022930R
8、经营范围：开发（凭有效许可证经营，未获批准前不得经营）。（依法需
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
9、历史沿革
明锦置业成立于2012年12月，神火光明开发有限公司出资1600万元持
有100股权。2012年12月26日完成工商注册登记。明锦置业主要经营土地开发整
理、开发与经营、保障房建设、配套市政工程及基础设施建设管理。目前企业尚
未开展业务。
10、近一年及评估基准日资产、财务、经营状况
主要财务指标
金额单位：人民币万元
项目
2018年3月31日
2017年12月31日
2016年12月31日
2015年12月31日
总资产
52,603.31
51,767.18
49,697.63
47,490.45
净资产
3,266.57
2,935.40
1,417.07
272.90
2018年1-3月
2017年1-12月
2016年1-12月
2015年1-12月
营业收入
净利润
331.16
1,518.33
1,144.17
351.81
注：2015年、2016年数据已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）河南分所出具
了无保留意见的审计报告“瑞华豫审字【2016】41080069”、“瑞华豫审字【2017】
41080079”；2017年数据未经审计；2018年1-3月份的数据已经信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）出具了无保留意见的审计报告“XYZH/2018ZZA10166”。
11、许昌明锦置业有限公司是委托方河南神火光明开发有限公司的全资子公
司。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：
除本次资产评估的委托人外，本评估报告的其他使用人还包括股权交易涉及的当事
人以及法律、行政法规规定的其他报告使用人。
二、评估目的
河南神火光明开发有限公司拟进行股权转让，为此需对许昌明锦置业有限公
司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为明锦置业申报的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为明锦置业申报的经审计后资产负债表所列示的资产及负债。具体包括：
流动资产等。详见下表：
金额单位：人民币万元
科目名称
账面值
科目名称
账面值
流动资产
52,599.43
流动负债
55,869.88
货币资金
22.43
应付账款
127.18
预付账款
7.71
应付职工薪酬
15.02
其他应收款
6,448.80
应交税费
11.94
存货
46,120.49
其他应付款
55,715.74
非流动资产
3.88
负债合计
55,869.88
资产总额
52,603.31
负债及净资产合计
52,603.31
根据《资产评估委托合同》约定“本次土地价值以河南省信邦土地评估有限公司估
值为基准”。
评估对象和评估范围与明锦置业申报评估的对象和范围一致，且业经委托人和被评
估单位确认。
纳入评估范围内的资产和负债业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了
无保留意见的审计报告“XYZH/2018ZZA10166”。
（三）主要资产和负债情况
1、账面记录的有形资产及负债情况
1)货币资金主要为现金和存于中行许昌新许支行的银行存款。2)预付账款主要是预付的设计费。3)其他应收款主要是向许昌县财政局缴纳的保证金、个人备用金。4)纳入评估范围内的存货主要为开发成本，包括土地使用权取得成本、项目发生的开发成本、利息支出等。a、不动产权证书编号为“许昌县国用（2013）字第006205号”
的土地使用权，权利人许昌明锦置业有限公司，坐落于许昌县尚集镇龙泉街中段南侧，
用途住宅用地，面积107282m2，使用年限70年；b、不动产权证书编号为“许昌县国
用（2013）字第006206号”的土地使用权，权利人许昌明锦置业有限公司，坐落于许
昌县尚集镇莲苑路南段东侧，用途住宅用地，面积103399m2，使用年限70年；c、不
动产权证书编号为“许昌县国用（2013）字第0006207号”的土地使用权，权利人许昌
明锦置业有限公司，坐落于许昌县尚集镇莲苑路南段东侧，用途商服用地，面积
