法确定设备的成新率。
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100。
成新率的确定是专业评估人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专业性综合
判断的结果。
5、流动负债的评估
根据企业提供的清查评估明细表，通过审阅合同、抽查原始凭证、分析性复核等程
序核实，若该债务预期会导致经济利益流出企业，则以经过核实后的账面值作为评估值，
若该债务并非企业实际承担的现实债务，则按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受委托
1、进行项目前期调查，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估
业务基本事项；
2、进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析，同意接受委托；
3、与委托人签订委托合同；
4、指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表，
要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
5、制定评估计划；
6、项目组人员进行业务培训。
（二）现场调查、收集评估资料
1、评估人员进入现场，听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和被
评估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况；
2、对企业提供的评估明细表进行查验，检查有无填列不全、项目不明确等情况，
并与企业有关财务记录进行核对；
3、在企业全面清查的基础上，评估人员根据企业提供的各类资产评估明细表对纳
入评估范围的资产进行全面的清查核实；清查的主要方式有：查阅账务记录、查阅有关
合同、发询证函与有关人员座谈、现场勘查和核实等；
4、根据现场实地勘查和清查核实的结果，要求企业进一步完善资产评估明细表，
以做到“表”、“实”相符；
5、收集本次评估所需资料，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企
业提供的资料进行验证。
（三）评定估算、形成评估结论
评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，通过市场调研和询价等程序收集市
场信息，按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况对各类资产进行评定估算：
1、分资产类别进行分析、计算和评定估算，将各分项评估结果进行汇总，得出评
估结论；
2、分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况；考虑期后事项。
特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项；
3、汇集资产评估工作底稿，审查复核各类评估工作底稿。
（四）编制和提交评估报告
1、撰写资产评估报告初稿，并进行评估机构内部三级审核；
2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的
相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；
3、向委托人提交资产评估报告。
九、评估假设
评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评
估报告将无效。
（一）一般假设
1、持续经营假设
即假定被评估企业在可以预见的将来，将会按照当前的规模和状态继续经营下去，
不会停业，也不会大规模消减业务。
2、交易假设
即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟
市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
3、公开市场假设
即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位
平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格
等做出理智的判断。
（二）特殊假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和被评估资产所在地区社
会经济环境无重大变化，行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重
大变化，企业主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务、经营方式等与评估基准
日相比无重大变化；
2、企业对申报评估的资产拥有完整的产权、管理权、处置权、收益权；
3、委托人及相关当事方提供的评估所需资料真实、合法、完整、有效；
4、无其他不可抗力因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利影响；
5、在企业存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债；
6、不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原
则，采用资产基础法对明锦置业的股东全部权益价值进行了评估。根据以上评估工作，
依据评估结论成立的前提和条件，我们得出如下评估结论：
（一）评估结论：在评估基准日2018年3月31日，许昌明锦置业有限公司申报评估的经
审计后的资产总额为52,603.31万元，负债55,869.88万元，净资产-3,266.57万元；评估值
总资产为74,417.12万元，负债55,869.52万元，净资产18,547.60万元。与经审计后的账面
价值比较，总资产评估增值21,813.81万元，增值率为41.47，净资产评估增值21,814.17
万元，增值率为667.80。资产评估结果汇总表如下，评估结果的详细情况见资产评估
明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2018年3月31日金额单位：人民币万元
项目
账面价值
评估价值
增减值
增值率()
A
B
C=B-A
D=C/A×100
1
流动资产
52,599.43
74,414.16
21,814.73
41.47
2
非流动资产
3.88
2.96
0.92
23.71)3
其中：可供出售金融资产
4
持有至到期投资
5
长期应收款
6
长期股权投资
7
投资性
8
固定资产
3.88
2.96
0.92
23.71)9
在建工程
10
工程物资
11
固定资产清理
12
生产性生物资产
13
油气资产
14
无形资产
15
开发支出
16
商誉
17
长期待摊费用
18
递延所得税资产
19
其他非流动资产
20
资产总计
52,603.31
74,417.12
21,813.81
41.47
21
流动负债
55,869.88
55,869.52
0.36
0.00)22
非流动负债
23
负债总计
55,869.88
55,869.52
0.36
0.00)24
净资产
3,266.57
18,547.60
21,814.17
667.80
（二）对评估结论的说明：
1、根据《资产评估委托合同》约定“本次土地价值以河南省信邦土地评估有限公
司估值为基准”。评估人员对取得的河南省信邦土地评估有限公司于2018年5月11日
出具的《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇龙泉街中段南侧[许昌县国用
（2013）字第0006205号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第023号）评估结果29,308.37万元、《许昌明锦置业有限公司名
下位于许昌县尚集镇莲苑路南段东侧[许昌县国用（2013）字第0006206号]宗地股权转
让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信邦土估[2018]（估）字第024号）28,291.21
万元和《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇聚贤街中段北侧[许昌县国用
（2013）字第0006207号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第025号）评估结果8,513.52万元土地估价报告进行分析判断，
认为土地估价报告所载明的资产类型一致、估价目的一致、评估结果基本合理，故本次
引用土地估价报告结论作为本次土地使用权评估值。
2、以下内容是土地估价报告中使用限制条件，提请报告使用者关注：
2.1、估价对象的实际开发程度为宗地外“六通”（即通路、通电、供水、排水、通
讯及通燃气）和宗地内“场地平整”。考虑到宗地内基础设施开发费用一般计算在建筑
物开发费用内，本次评估所设定的开发程度不含宗地内基础设施费用。
2.2、土地估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，
若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等
影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
2.3、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或
管理部门）核发的《国有土地使用证》（或《权证》）为准。
3、根据《国有建设用地使用权出让合同保障性住房建设用地约定附件》划拨保障
性住房用地11088平方米，账面价值330.00万元，本次按账面值保留。
（三）评估增值主要原因分析
与经审计后的账面价值比较，申报的净资产评估增值21,814.17万元，增值率为
667.80。评估增值的主要原因是土地市场价格增长较快。
十一、特别事项说明
以下为在已确定评估结论的前提下，评估人员在评估过程中发现的可能影响评
估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
（一）本评估结论没有考虑评估对象及其所涉及资产如果出售所应承担的税费等
事项，以及特殊的交易方可能追加（或减少）付出的价格等对评估结论的影响，也未考
虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。当前
述条件及评估中遵循的评估假设和评估原则等发生变化时，评估结果将会失效。
（二）委托人及相关当事方管理层
