2、账面未记录的无形资产
无。
3、企业申报的表外资产情况
截止评估基准日，企业未申报其他表外资产。
4、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估
值）
a、《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇龙泉街中段南侧[许昌县国用
（2013）字第0006205号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第023号）；
b、《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇莲苑路南段东侧[许昌县国用
（2013）字第0006206号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第024号）；
c、《许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇聚贤街中段北侧[许昌县国用
（2013）字第0006207号]宗地股权转让项目土地使用权价格评估（许昌市）》（河南信
邦土估[2018]（估）字第025号）土地估价报告。
上述土地使用权基准日账面价值318,540,500.00元。
四、价值类型
根据本次评估目的，结合评估对象的特点，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方
的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2018年3月31日。
此评估基准日由委托人及相关当事方遵循尽可能接近评估目的实现日、与会计报表
日保持一致等原则共同协商确定，并且与委托合同中约定的评估基准日一致。
本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产，资产状况均为评估基准日实际
存在的状况，取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：
（一）经济行为依据
1、河南神火光明开发有限公司《董事会决议》；
2、河南神火光明开发有限公司《股东会决议》。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》；
3、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）准则依据
1、《资产评估基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则》；
3、《资产评估执业准则－资产评估报告》；
4、《资产评估执业准则－资产评估程序》；
5、《资产评估执业准则－资产评估委托合同》；
6、《资产评估执业准则－资产评估档案》；
7、《资产评估执业准则－无形资产》；
8、《资产评估执业准则－企业价值》；
9、《资产评估执业准则－利用专家工作及相关报告》；
10、《资产评估对象法律权属指导意见》；
11、《资产评估价值类型指导意见》；
12、《资产评估机构业务质量控制指南》；
13、《企业国有资产评估报告指南》。
（四）权属依据
1、不动产权证书；
2、国有建设用地使用权出让合同；
3、被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表；
（五）取价依据
1、许昌市市区基准地价表（2014）；
2、明锦置业提供的会计账册及会计凭证等有关财务资料；
3、市场询价资料；
4、评估人员现场勘察的详细记录和在日常执业中收集到的资料。
（六）其他参考依据
1、明锦置业提供的有关经营、管理资料；
2、明锦置业出具的有关声明、承诺等；
3、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了无保留意见的审计报告
“XYZH/2018ZZA10166”；
4、河南省信邦土地评估有限公司出具的土地估价报告（河南信邦土估[2018]（估）
字第023号）、（河南信邦土估[2018]（估）字第024号）及（河南信邦土估[2018]（估）
字第025号）；
5、《企业会计准则》。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
本次评估对象为股东全部权益价值，明锦置业自2013年12月成立，截止到评估基
准日，公司处于经营初期，并没有营业收入产生，现金净流量为负，未来收益无法合理
预测，故本次评估不适宜采用收益法；由于公司处于经营初期，主营业务尚未展开，在
国内公开交易市场及上市公司中很难找到足够数量的在业务结构、企业规模、市场地位。
资产配置和使用情况、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的可比企业或
交易案例，不具备使用市场法的条件，因此本评估项目不适宜采用市场法进行评估。
本次评估采用资产基础法进行评估。
（二）所采用评估方法介绍
评估人员根据本次资产评估目的，结合被评估资产的特点和采用的资产评估价值
类型，采用资产基础法对明锦置业的股东权益价值进行评估。
采用资产基础法确定明锦置业的价值时，评估人员按照国家有关法律、法规的要求，
结合被评估资产的特点，根据不同的资产类别分别进行评估，然后以单项加和的方法确
定被评估资产的总价值，通过扣减经核实后的负债确定明锦置业资产及负债的价值。现
按不同的资产类型将评估方法简要介绍如下：
1、货币类资产：对库存现金以经过清查核实后的账面值作为评估值；对银行存款
主要通过核对银行对账单、函证、余额调节、抽查记账凭证等程序进行清查核实，以经
过清查核实后的账面值作为评估值。
2、债权类资产：评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信
用、经营管理现状等，采用账龄分析方法预估风险损失，债权类资产按照应收款项合计
数减去评估风险损失后的金额确定评估值。对于计提的坏账准备，评估为零。
3、存货的评估
本次申报的存货主要为开发成本，包括土地使用权取得成本、项目发生的开发成本。
利息支出等。
A、根据《资产评估委托合同》约定“本次土地价值以河南省信邦土地评估有限公
司估值为基准”。评估人员对取得的河南省信邦土地评估有限公司于2018年5月11日
出具的土地估价报告（河南信邦土估[2018]（估）字第023号）、（河南信邦土估[2018]
（估）字第024号）及（河南信邦土估[2018]（估）字第025号）；土地估价报告进行审
核。我们关注到：
3.1、评估目的、评估基准日
估价目的：是为许昌明锦置业有限公司名下位于许昌县尚集镇龙泉街中段南侧宗地
股权转让项目提供客观、公正的土地使用权价格依据，不得用于与本评估目的不符的土
地使用权出让、收购、改制、司法仲裁、合资、合作等其他目的。
估价期日：2018年3月31日。
3.2、单项资产评估报告的评估方法
根据地价评估技术规程及估价对象具体情况，采用了基准地价系数修正法和剩余法
（假设开发法）。故估价人员确定本次估价采用两种方法测算结果的加权算术平均值作
为估价对象的价格，假设开发法赋权重0.4，基准地价系数修正法赋权重0.6。
3.3、单项资产评估报告的假设前提
a、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费；
b、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；
c、估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，
保证公司的持续发展；
d、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；
e、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规；
f、委托方提供资料属实。
3.4单项资产评估报告的使用限制条件
a、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告
及评估结果无效；
b、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗
地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价
的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；
c、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估
价机构不承担责任；
d、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或房
地产管理部门）核发的《国有土地使用证》（或《权证》）为准；
e、本报告及其估价结果自本报告完成提交之日起一年内有效。
评估人员经审阅土地估价报告，认为土地估价报告所载明的资产类型一致，估价目
的一致；通过查阅许昌市基准地价、许昌市城市总体规划、许昌市情况资料、许
昌土地局公布的土地招拍挂成交案例、复核土地估价报告的评估方法、评估结论进行分
析，认为土地估价报告结果合理，故本次引用土地估价报告结论作为本次土地使用权评
估值。
B、根据《国有建设用地使用权出让合同保障性住房建设用地约定附件》划拨保障
性住房用地11088平方米，账面价值330.00万元，本次按账面值保留。
C、按照盘盈盘亏情况，对于低值易耗品按照现行市价确定其评估值。
D、开发利息以土地实际取得成本按照人民银行公布的贷款利率和行业合理开发期
间确定评估值。
4、设备类资产的评估
评估人员根据企业提供的电子设备评估明细表，通过对有关的合同、发票等权属证
明材料及相关会计凭证的审查核实，对其权属予以必要的关注，通过查阅有关的记账凭
证、设备购置发票、分析折旧政策和计提过程，对其账面价值予以必要的核实；组织专
业技术人员进行现场勘查和核实，并向设备管理和使用人员了解设备的使用、维护、修
理等情况，对设备进行详细的现场勘察和鉴定。本次申报评估的设备均为近期购置的电
子类设备，评估人员根据设备的特点和收集资料的情况，主要采用成本法进行评估，基
本公式为：
评估值＝重置全价（含税价）×成新率
（1）重置全价的确定
本次评估的电子设备主要为公司业务使用的电脑、复印机、打印机等，基本上其重
置全价为其市场销售价。
（2）成新率的确定
评估人员对企业申报的电子设备进行了现场核实，了解设备的运行情况、维护情况。
企业申报的电子设
