市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析
以估测被评估资产价值的一种评估方法。市场法以市场实际交易案例为参照来评价评估
对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。采用市场
法评估必须具备以下前提条件：一是需要有一个活跃的公开市场，以获得与被评估资产
相同或类似资产的市场价格；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动，参照物及
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其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。
收益法是通过估算被评估资产未来期间的预期收益并使用适当的折现率折成评估
基准日现值以确定其价值的评估方法。收益法以决定资产内在价值的根本依据——未来
盈利能力为基础进行评估，反应了资产对于所有者具有价值的本质方面。其适用的前提
条件是：被评估资产的未来预期收益可以预测并且可以用货币来衡量；被评估资产的所
有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币来衡量；被评估资产的预期收益
年限可以预测。
成本法是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部
成本扣减各种贬值损耗来确定被评估资产价值的方法。
（二）本次评估采用的方法
由于本次申报评估的资产主要为煤炭生产专业性资产，而目前的市场环境缺乏一个
充分发育活跃的交易市场，交易信息相对匮乏滞后，故不适宜采用市场法进行评估。
后庄煤矿属于煤炭开采行业，受煤炭价格、市场供需状况、行业收益水平等诸多因
素和地下地质条件复杂、煤质可能产生一定变化的影响，企业的生产经营存在一定的不
确定性。2010年，随着河南省加大煤炭资源企业兼并重组力度，该矿受政策性因素影响
较大，未来收益及风险程度不能合理预计，且本次评估对象为部分资产，鉴于上述情况，
后庄煤矿难以对其未来收益情况进行合理的预测，在一定程度上影响了收益法的科学运
用。所以不宜对后庄煤矿采用收益法进行评估。
评估人员根据本次资产评估目的，结合被评估资产的特点和采用的资产评估价值类
型，采用成本法对后庄煤矿申报的实物资产价值进行评估。
评估人员按照国家有关法律、法规及资产评估相关规范的要求，结合被评估资产的
特点，根据不同的资产类别分别进行评估，然后以单项加和的方法确定被评估资产的总
价值。现按不同的资产类型将评估方法简要介绍如下：
1、房屋建筑物的评估
评估人员根据企业提供的各类房屋建筑物评估明细表，首先核实其权属，然后对每
项建筑物进行详细的现场勘查核实，主要包括：建筑名称、坐落位置、面积、结构类型.
装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况及目前的使用状况。
根据本次评估的目的，结合被评估房屋建筑物的特点和房屋建筑物所在地房地产市
场发育情况，对房屋建筑物采用成本法进行评估。基本公式为：
评估值＝重置全价×成新率
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重置全价＝建安工程造价 工程建设其他相关费用 资金成本
（1）建安工程造价的确定
建安工程造价主要采用“预决算调整法”、“重编预算法”、“单方造价估算法”和“类
比法”确定。
对于工程招投标文件、工程预决算资料、施工图纸、工程施工承包合同等资料比较
齐全的重大的房屋建筑物，采用“预决算调整法”确定其建筑造价。即根据企业提供的
房屋建筑物清查评估明细表，在现场勘察的基础上，以企业提供的有关典型工程的决算
书为基础，按照被评估资产所在地建安工程预算定额标准和评估基准日的当地材料价格
及工程量确定其建筑造价。
对于无工程预决算资料或工程预决算资料不完整、价值量小、结构简单的房屋建筑
物，采用“单方造价估算法”确定其工程造价，即根据该房屋建筑物的实际结构特点.
粉饰条件、建设标准等条件估算出其合理单方施工消耗工程量，据以估算其建安工程造
价。
对于企业无法提供工程预决算资料的房屋建筑物项目，则以类似结构的房产项目和
建筑经济指标估算其建安工程造价。
（2）工程建设其他相关费用的确定
工程建设其他相关费用是指依据有关规定，以在现时条件下重新购建全部固定资产
而必须发生的、扣除土地相关费用和工器具、家具购置费用后的其他相关费用，一般包
括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、环境影响评价费、安全生产评价费等。
评估过程中按照国家和地方现行有关政策规定的计费标准并结合市场惯例，通过分析.
计算后确定。
（3）资金成本确定
资金成本是指工程建设合理周期内投入建设资金的利息成本。评估过程中，按照中
国人民银行发布的银行贷款利率，结合合理工期并假设资金均匀投入计算确定。基本公
式为：
资金成本＝（建安工程造价 工程建设其他相关费用）×利率×（合理工期/2）
（4）成新率的确定
本次评估房屋建筑物成新率的确定，对于与生产不直接相关或当井下资源开采完毕
后可另作它用的地面建筑物采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种
结果按现场勘察成新率和理论成新率孰低原则确定综合成新率。而对于与生产直接相关
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或当井下资源开采完毕后不可另作它用的地面建筑物，采用以矿井服务年限为基础计算
出成新率与综合成新率孰低的原则确定最终成新率。
计算综合成新率时，对于价值较高的重点房屋建筑物，采用年限法成新率和现场勘
察成新率孰低的方法确定。基本公式为：
成新率＝Min（年限法成新率，现场勘察成新率）
评估人员依据现场勘查的情况，根据被评估房屋建筑物的结构形式、建筑面积、内
部设施以及装修、改造、维修等实际情况，估计出尚可使用年限，并结合被评估房屋建
筑物的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100
同时，评估人员根据现场勘察了解的情况，对被评估房屋建筑物的结构（包括基础.
承重构件、屋面、非承重件等）、装修（包括门窗、楼地面、内外粉饰、顶棚、装修等）.
设备（包括水、电、暖等）等的现状以及平时维修情况，结合建设部颁布的《房屋完损
等级评定标准》，对各个部分分别鉴定打分，汇总打分情况，综合计算该房屋的现场勘
察成新率。基本公式为：
现场勘察成新率＝（结构部分分值×G＋装修部分分值×S＋设备部分分值×B）×100
式中G、S、B分别为被评估房屋建筑物结构、装修、设备三个部分的分值权重系
数，以被评估房屋建筑物的实际情况经分析后确定。
对于价值较低的一般性房屋建筑物，以其年限法成新率作为其成新率。
成新率的确定是专业评估人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专业性综合
判断的结果。
2、井巷工程的评估
根据申报资产的特点及评估目的，对于井巷工程采用重置成本法进行评估。
评估值＝重置成本×综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价＝综合造价 前期费用 资金成本
①综合造价
根据实物工程量和现行的煤炭定额及取费标准进行计算。
综合造价＝直接定额费 辅助定额费 综合取费 价差 规费 税金
其中：直接定额费——分不同工程类别、支护方式、支护厚度、岩石硬度系数、断
面大小等不同分别选取定额，并按有关规定做相应调整；
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辅助定额费——分开拓方式及一、二、三期、尾工期施工区巷道、总工程量、巷道
断面、井筒长度选取定额，并按有关规定做相应调整；
价差──参照采用建筑安装工程概算综合调整系数、人工工资调整和矿建工程材料
调差，对井巷工程直接定额费、辅助定额费及人工费、材料费等进行调整。
规费------中煤协[2007]90号文，结合豫建设标[2002]66号文，计取8.85。
税金------中煤协[2007]90号文，按3.22费率计取。
综合取费——根据中煤建协字[2007]第90号文关于《煤炭建设工程费用定额及造价
管理有关规定》及河南省建筑安装工程造价费用定额的有关规定，结合矿井建设施工情
况计取。
组织措施费规费税金综合费率
序企业管
项目利润安全文冬雨、夜
号理费明及环施及二次临时设施费小计一期二、三期尾工期
保费搬运费
二、三二、尾工
一期尾工期一期
期三期期
1井巷工程
立井井筒及硐室11.697.262.531.972.927.428.853.220.4336
一般支护15.227.262.531.973.781.98.286.48.853.220.490.4616
金属支架支护8.57.262.531.971.064.55.568.853.220.360.37
2井下铺轨工程2.263.40.460.390.780.390.131.631.240.988.853.220.210.200.20
注：综合费率=[(1 企业管理费率)×(1 利润率)×(1 组织措施费率)×(1 规费费率)
×(1 综合税率)-1]×100
②前期及其他费用
前期及其他费用：包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、环境评价费.
安全生产评价费、联合试运转费、凿井措施费等。根据中煤建协字[2007]第90号文关
于《煤炭建设工程费用定额及造价管理有关规定》、国家计委、建设部计价格[2002]第
10号《关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》及国家发展改革委、建设部发改
价格字[2007]第670号《关于印发建设工程监理服务收费管理办法规定的通知》测算出
企业合理的前期及其他费用。
③资金成本的确定
资金成本是指工程建设合理周期内投入建设资金的利息成本。评估过程中，按照中
国人民银行发布的与合理工期相应的同期银行贷款利率，假设合理工期内资金均匀投入
计算。基本公式为：
资金成本＝（建安工程造价 工程建设其他相关费用）×利率×（合理工期/2）
根据煤矿的生产能力和建设规模，综合确定该矿的建设期为1年。
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